民法主观题——夫妻共有财产、善意取得、担保

案情
甲欲出卖自家房屋，但其房屋现已出租给张某，租赁期还剩余1年。甲将此事告知张某，张某表示，以目前的房价自己无力购买。甲的同事乙听说后，提出购买。甲表示愿意但需要考虑细节。乙担心甲将房屋卖与他人，提出草签书面合同，保证甲将房屋卖与乙，甲同意。甲、乙一起到房屋登记机构验证房屋确实登记在甲名下，且所有权一栏中只有甲的名字，双方草签了房屋预购合同。后双方签订正式房屋买卖合同约定：乙在合同签订后5日内将购房款三分之二通过银行转账给甲，但甲须提供保证人和他人房屋作为担保；双方还应就反诬买卖合同到登记机构办理预告登记。甲找到丙作为保证人，并用丁的房屋抵押。丁与乙签订了抵押合同并办理了抵押登记，但并没有约定担保范围。甲乙双方办理了房屋买卖合同预告登记，但甲忘记告诉乙房屋出租情况。此外，甲的房屋实际上为夫妻共同财产，甲自信妻子李某不会反对其将旧屋出卖换大房，事先未将出卖的事情告诉李某。李某知道后表示不同意。但甲还是瞒着李某与乙办理了房屋所有权转移登记。2年后，甲与李某离婚，李某认为当年甲擅自处分夫妻共有房屋造成了自己的损失，要求赔偿。甲抗辩说，赔偿请求权已过诉讼时效。问题1，在本案中，如甲不履行房屋预购合同，乙能否请求法院强制其履行？为什么？答：乙不能请求法院强制履行。因为甲乙所订立的预购合同，以“将来订立买卖合同”为内容，性质为预约。因预约所产生的债之关系，为劳务之债，不能强制履行。2，甲未告知乙有租赁的事实，应对乙承担什么责任？答：甲应对乙承担违约责任。因为甲既然未告知乙房屋有租赁的事实，则甲应确保房屋上没有租赁负担。然而，在甲将房屋出卖给乙后，因承租人可以主张“买卖不破租赁”的保护，故房屋上存在租赁负担，甲对乙构成违约，应承担赔偿损失、违约金、降低价金等违约责任。3，如甲不按合同交付房屋并转移房屋所有权，预告登记将对乙产生何种保护效果？答：买受人办理预告登记后，可以对出卖人的再次处分加以限制，即限制出卖人未经预告登记的买受人同意，将房屋出卖、抵押给第三人的行为。4，如甲在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同，该合同是否有效？为什么？答：甲在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同有效。预告登记后，甲与第三人签订的房屋买卖合同有效，只是不发生物权变动效力，如果甲不履行，将对第三人承担违约责任。5，如甲不履行合同义务，在担保权的实现上，乙可以行使什么样的权利？担保权实现后，甲、丙、丁的关系如何？答：保证人丙、抵押人丁均为第三人担保，当事人之间也未对担保范围与担保顺序进行约定，故丙、丁裁定连带保证责任。因此，如果甲不履行合同义务，乙可以选择实现抵押权或者向保证人丁主张保证责任。乙的担保权实现后，承担担保责任的担保人（丙或丁），可以向债务人甲追偿，但不得请求另一共同担保人丁或丙分担其应承担的份额。6，甲擅自处分共有财产，其妻李某能否主张买卖合同无效？是否可以主张房屋过户登记为无效或撤销登记？为什么？答：（1）李某不能主张买卖合同无效。因为尽管甲擅自处分夫妻共有财产，构成物权处分，但是由于买卖合同为债权合同，其效力不以处分权的享有为前提，故买卖合同有效。（2）李某可以主张房屋过户登记为无效或者撤销登记。因为物权处分中，动产的交付、不动产的登记行为，效力待定。李某可以主张拒绝权。需要注意的是，李某行使拒绝权的法律后果，是阻却丙基于有效的登记行为继受取得所有权，但并不能妨碍丙善意取得。故此，因本案中丙符合善意取得的条件，依然可以善意取得该房屋所有权。7，甲对其妻李某的诉讼请求所提出的时效抗辩是否成立？为什么？答：甲的时效抗辩不能成立。夫妻一方擅自处分共有财产，致第三人善意取得的，离婚时，受损一方可对擅自处分一方请求赔偿损失。故“离婚”是“索赔”的前提，“婚姻关系存续”则是“索赔”的障碍。在此基础上，自甲擅自处分夫妻共有房屋至甲与李某离婚这三年内，李某并不享有请求甲赔偿的权利，故诉讼时效尚未起算。