实务案例解读（一）——将欠款本息转为已付购房款的约定有效

kxl19901118 · 发表于 2021-3-19 09:48:55

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将欠款本息转为已付购房款的约定有效

一方无法偿还债务，经双方协商一致将欠款本息转为已付购房款，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定。

标签：民间借贷流押条款以房抵债

案情介绍：

A公司无法偿还到期债务，经与债权人B协商，约定A公司将其名下房屋出售给B，欠款本息转为已付购房款。

法院认为：

双方系争商品房买卖合同是在A公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期A公司难以清偿债务时，通过将A公司所有的商品房出售给B的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。A公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。

实务要点：

双方经对账，将借款合同关系转为商品房买卖合同关系的，该约定合法有效，双方应按照商品房买卖合同约定履行各自义务。但需注意，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额将予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。

案例索引：

（2015）民一终字第180号。