物权期待权-抵押权执行的天敌

在不良资产处置工作中，有一类处置障碍令律师和处置人员非常头痛，即物权期待权。例如，银行作为抵押权人胜诉后申请执行，案外人向法院提交抵押前签订的购买合同或抵顶协议，提出执行异议，法院经常以物权期待权为由不予执行，造成银行虽享有抵押权却无法执行，处置工作久拖不决的尴尬局面。

物权期待权，属于担保法领域的前沿理论，法学理论界和审判实践中尚存在诸多争议和不同观点，本文对物权期待权仅作简明的介绍。由于银行的内部责任追究办法，往往将最终损失额作为责任认定的重要参考因素，因此信贷人员在信贷管理中，尤其是贷前调查中提高对物权期待权的防范意识，有着重要的现实意义。

一、物权期待权简介

物权期待权，是房屋买受人对于成为房屋的所有权人享有的期待利益，对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得不动产所有权，但赋予其类似所有权人的地位。近年来，相当数量的涉及物权期待权案件在二审生效后，经再审，法院仍然认可了其对抗金钱债权执行的效力。

目前，我国并未将物权期待权作为正式的实体权利体现在正式的法律条文中，只是在《最高人民法院关于建筑工程价款优先权问题的批复》（法释〔2002〕16号，以下简称《建筑工程价款优先权问题的批复》）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号，以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，以下简称《执行异议和复议案件若干问题的规定》）以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下简称《九民纪要》）中有所体现。

二、可行使物权期待权的阶段

（一）保全阶段

根据《查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

该条文体现了物权期待权对保全措施的对抗。

（二）执行阶段

1、《执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

2、《执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

3、《建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院予以支持。

上述条文体现了物权期待权对执行措施的对抗。

三、可以主张物权期待权的类型及相关问题

根据前期处置情况看，内部含有可分割出售的住宅、公寓、商铺和宿舍等单位的大型抵押物是存在物权期待权风险的重灾区。以下为银行常见的物权期待权类型及相关问题分析：

（一）信贷实务中常见的物权期待权类型

1、消费者的物权期待权

《执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条和《建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定了一手商品房住宅消费者的物权期待权。

实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会依据上述条文提出执行异议，以排除强制执行。

2、非消费者的一般买受人的物权期待权

金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，通常依据的是《执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，此规定虽然较29条规定的适用条件更加严格，但适用范围也更大，适用于除一手住房外的一切不动产，例如商铺、公寓、宿舍等。

（二）相关问题解析

1、普通个人类房产抵押类贷款是否存在物权期待权？

《执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，理论上适用除一手住房外的其他一切不动产。但在个人之间的二手房买卖中，房管部门对有证房产的过户做了详细规定，加之买受人对自己的过户权利有高度的警惕和注意，在支付房款方面更加谨慎。最重要的是，28条将买受人怠于办理过户登记作为对抗执行的例外情形。在一定程度上，限制了卖方人的主观恶意，在客观上大规模杜绝了物权期待权的发生。

2、以房抵顶行为是否产生对抗抵押权执行的物权期权？

房产抵顶行为的法律效果与房屋买卖行为是否相同，在最高法的判例中存在观点争议，山东高院的再审案件中已有银行败诉，原因在于抵押人的以房抵顶工程款行为使得受让方根据《执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条主张物权期待权，对抗抵押优先受偿的执行。

3、抵押后是否仍然会出现物权期待权的问题？

上述最高人民法院的各种规定对物权期待权的行使条件限制为合同在查封前签订而不是抵押前，根据《九民纪要》相关精神，一手住宅消费者即使明知开发商预售的房产有抵押，只要符合《执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定条件，基于保护“生存权”的理念，也可排除执行。但其他不动产的买受人明知开发商预售的房产有抵押，即可判定无法过户登记是由于买受人自身原因造成的，此时，该买受人不能主张物权期待权对抗抵押权的执行。

四、信贷人员的操作

物权期待权在理论界尚属于争议较多的担保法前沿问题，极其复杂。要求信贷人员在信贷操作中完全规避，也是不切实际的，但防范意识从此要牢固树立。信贷人员在贷前调查这类房产抵押贷款时，只看评估价值、区位优势是不够的，越是繁华地带，一物多卖、先卖后押的可能性就越大。法院支持物权期待权对抗执行的态度，也助长了此类房产抵押人先卖后押的道德风险。下面，仅从信贷人员日常信贷操作中列举部分可操作性强的防范措施，仅供参考。

（一）拓宽信息来源，了解真实销售情况。对以多处住宅、商铺、公寓、宿舍类型不动产用于抵押的贷款，现场直接调查和利用社会关系间接摸排相结合，在房产交易网站查询签约和备案情况。

（二）逐户询问租赁、产权情况。贷前调查过程中扩大调查范围，通过物业了解不动产实际使用情况，对已经居住的，住户落实是否存在买卖情况；对于已经租赁的，逐户询问房东情况，落实租赁和买卖情况。

（三）贷后检查中，定期查看抵押物租赁和占用情况。有新租赁和新占用情况，及时落实，发现问题的，采取措施或要求追加担保。

(四)预防抵押人的道德风险。要求抵押人出具“抵押物在抵押前、后均不存在协议出售和抵顶协议，否则承担一切法律责任”的承诺， 为后期民事程序受阻，寻求其他救济手段做准备。

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zhangshengxue 发表于 2021-01-01 09:57
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xyua 发表于 2021-01-01 10:33
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