租房合同这样写，房东也要不到钱！租客速戳！

摘要：在租房这个领域上，租客总是会比房东弱势一些，长此以往就形成了所谓行业规则，比如押二或押三付一的硬性押金规则，物业费、电梯费、卫生费等名目繁多的收费项目。但在某些情况下，即使合同中写明支付物业费、违反约定没收押金等条款，房东们也无权“没收”押金。


前言：受到疫情影响，即使是拥有出租楼栋钥匙的“包租公”也面临收租难题，租客要求降低租金、拖欠租金、乃至跑路的事情时有发生，房东也遇到了权利难以保护的情况。我们会经常讨论租客的权利保障问题，却忽略了出租人的权利在双方约定不明、承租人恶意违约等情况下也容易遭受侵害。
在上期我们已经谈到，租客在租房中应当注意的几个问题，本期文章我们将以房东的视角出发，客观地就房屋租赁中经常出现的纠纷及有关法律知识进行简要的讨论，以期为房东和租客就相关问题的解决提供法律支持。

案例导入：王先生作为村外人向A集体组织承租了村里的一块地，然后搭建成简易厂房再次出租（村委会知悉并同意）给黄先生，黄先生租下来之后将其简单装修为小卖部，申办了营业执照和食品经营许可证，核准经营场所即为本地块及其地上房屋。受疫情影响，黄先生的小卖部一直亏损，故其于2020年6月份起以资金困难为由拖欠租金至今，王先生多次同其追讨、协商解决未果，遂成诉（租赁期限均未届满，暂不考虑合同到期问题）。

法律分析
这个案例与以往不同的是，房东收费项目简单、清晰，反倒是租客拖欠租金，房东不得以起诉租客要求其支付租金、并要求不予退还押金。但是经过了解相关事实，笔者发现房东很可能不能主张“租金”，也不能“没收押金”。具体在于：

一、房屋没有合法报建手续，收租成难题
这是一个历史遗留问题，本文不做过多阐述。需要指出的是，在许多农村或经济合作社的城市化进程中，也即大家熟知的城中村，虽然有非常多房屋对外出租，但是这些房屋在建设之初便没有进行备案，在后期也没有补报建设许可，于是在时代的更迭中被“遗忘”，渐渐就发展为违建房。
根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。通俗而言，如果房屋没有合法报建手续，那么房东以该房屋出租给租客、与租客签订的租赁合同无效。
根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。具体而言，因租房合同无效，合同中的条款自始不对合同双方产生约束力，故租金条款也当然无效。根据无效合同的处理规则，因无效合同取得的财产应当予以返还，由于租客在租房期间占有、使用了租赁房屋，事实上取得了财产性利益，故赋予房东主张房屋占有使用费的权利，并可以约到的租金标准为参照。
因此，无论是租客还是房东，为了保护各方权益、避免纠纷的产生，对于租赁房屋的性质均应当加以确认，或在合同中载明房屋权属，提前约定好租金和占用费等项目，做到诚信经营。倘若不具备建设许可的房屋因质量问题造成他人损害，届时房东面临的将不只是租金争议，还有人身损害赔偿责任的承担问题。
二、合同无效，“押金”条款难主张
如前所述，在行业普遍规则之下，租房支付押金成为前提，有的押两个月，有的要求押三个月；有的说明押金是作为屋内设施毁损的抵押，有的说明是为了保证履行租约，有的干脆只收不说。那么在具体的操作中，只要房东和租客之间，对押金的用途说明白、讲清楚，并在租房合同上或者协议上写明，都能够成为约束双方权利义务的条款。
但如果房东对外出租的房屋没有报建手续，或出现了其他可能导致租赁合同无效的情形，在租客要求提前退租，或者拖欠租金的情况下，即使合同已经写明提前退租、拖欠租金等不予退还押金的条款，房东也无权收取押金。
原因在于，根据《合同法》第56条之规定，无效合同自始没有法律约束力。合同中虽约定押金条款，但由于房东将不具备报建手续的房屋出租并签订的租赁合同无效，导致合同中的押金条款也当然无效，因此无效的押金条款不能对租客产生约束力，故而在租客提前退租的情况下，房东无权“没收”押金。
需要说明的是，根据合同履行情况不同，约定押金的目的也不同，会使押金条款的法律意义不同。一般而言，设定押金是用作屋内设施的抵押，则在租赁期限届满时，房东应当将押金如数返还。如果约定押金是为了租赁合同的履行，则可根据双方具体约定来履行租赁合同的权利义务。
基于此，在行业已有常用约定但约定不统一、不明确的情况下，为了使房东和租客达成真实合意，减少纠纷的出现，双方可以就押金问题作出更加清楚的约定，并对租赁合同的履行进行详细规定，在签订协议时如已有格式范本但内容不详细，双方也可对上述问题达成补充协议，以更好地保护双方的权利。

写在最后
租房本是为了解决居住问题，但在关系到双方权利义务的问题上，租赁合同的签订者没有约定明确，尤其是在转租的情形下，三方的权利义务会更加复杂，由此导致争议更加容易产生。
在近期出现的蛋壳公寓暴雷事件中，蛋壳公寓作为中间方，既不是实际租房需求的一方，也不是房屋所有权一方，它作为公寓运营主体本该做好租房有关的经营活动，但却将租客支付的租金用作金融运作，另一方面还违背其与房东的约定，拖欠房东租金，导致房东和租客双双遭受损害。
综上所述，无论是房东还是租客，在签订租赁合同时都应该对各自的权利义务做好约定，或者咨询专业的法律人士，以确保双方的权益能够得到法律支持，将各自的风险降到最低。