闲话地产江湖，侃侃品牌之殇

狗尾巴儿 · 发表于 2020-10-2 22:32:48

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鄙人在地产行业从业近十几载有余，虽已转行，但鉴于疫情后时代之地产乱像，忍不住想吐槽几句，以飨正欲、将欲购房的看官。
　　中国之房地产自1998年改革以来，迈入市场化发展之路；自2003年土地市场实行招拍挂政策，信贷市场量化宽松，房地产开始突飞猛进。鄙人有幸亲历了地产的黄金十年，也亲历了所谓的白银十年。从黄金十年的招保万金到如今的碧万恒融，地产江湖沉沉浮浮，恰如老话讲得“城头变幻大王旗”“你方唱罢我登场”。但唯一未变的是一路飙升的房价，唯一不变的是房子仍然是建在地皮上的一堆钢筋混泥土。
　　闲扯的有些远了，还是聊聊各位看官最关心的问题吧！地产江湖之房地产品牌。品牌重要吗？真的很重要，不论是何种消费，都关注品牌，品牌意味着品质、信誉、保证！特别是对于房子来讲，那可是掏空六个口袋还得向银行举债的大宗消费。鉴别品牌对于购房人来讲，是置业安家最重要的一步。正如下棋，走错一步、满盘皆输，购房置业，走错一步，轻者维权漫漫路，重者财去楼烂尾。
　　闲扯的离看官关心的焦点越来越近了，关子我不能再卖，免得被口水淹没。怎么鉴别地产品牌呢？看规模排行？看销售金额排行？看机构的榜单？听开发商大ＢＯＳＳ豪言壮语？ＮＯ！在国内各种排行、各种榜单都系各类媒体、行业的研究机构排名，数据不能说不客观，但各类排行榜的本质在于ＫＦＳ给的费用足不足，说到这里各位看官有些明白了吧。说到底，正如地产投资开发是资金密集型行业，那么钱是支撑榜单的价值体现。那究竟如何鉴定品牌呢？俗话说的好！金杯、银杯不如老百姓的口碑。身边朋友、同事推荐的（切记哦，不是那些地产掮客推荐哦）；在媒体时代鲜有负面曝光的；在所在城市已有不少交付楼盘且入住率较高的（高于70%的入住率）；在所在城市已交付的小区管理基本称职的（不要用优秀的标准去苛求，ＫＦＳ是来赚钱的，不是来做善事的）。有看官说，只有民间的标准，有官方的参考吗？恰好啊，2020年住建部为深化执行行党中央对于房地产的基本政策“房是用来住的，不是用来炒的”，对于地产行业有个红线的考核。江湖人称“三道红线”：１、剔除预收款后资产负债率大于70%；２、净负债率大于100%；３、现金短债比小于1倍。踩中一条，有息负债增速不得超过10%；踩中两条，有息负债增速不得超过5%；三条全中，有息负债不得再增加。这三道红线对于ＫＦＳ来讲是非常之关键啊，踩到三条红线，ＫＦＳ就失血了，就融不到资金，就不能再用杠杆来持续开发了。因此，各位看官，在看地产江湖品牌的楼盘的时候，一定要到官媒查查该ＫＦＳ，是否踩到一条红线，如果踩到了，一定要打起十分精神，慎重考虑要不要买它家的房子了。还有一个补充的法子，看ＫＦＳ背景，背景这玩意在我们这个时代真的十分重要啊，就如鄙人和某宝的创始人，我也努力啊，但我的背景只是个种地的老农，他的背景啊雄且厚（度小糊上都有介绍），我咋个赶得上他啊。所以呢，具有央企、地方国企、混合制资方背景的ＫＦＳ是品牌之第一梯度；开发历史长达二三十年且上市的ＫＦＳ是品牌之第二梯度；至于其他近十来年崛起的民企不论是上市还是非上市ＫＦＳ，建议各位看官要慎重考虑。
　　地产江湖品牌之重要性，对购房人来讲不仅仅是找一处可以安放内心梦想的窝，更在于建造这个窝的ＫＦＳ有那么一丝品牌的羞耻感，最终建好了这个窝。即使这个窝可能会有交付前后的闹心，让买房人有维权的冲动或者实际的行动。但远不及选了一个烂品牌！买了一个烂尾的楼盘！不仅等到花儿谢了，心儿碎了，还在于维权的路走得都遥遥无期了。重要的一点，选对了品牌，也许连维权的事情都省去了，顶多有些交房时候的不舒心，譬如单元大厅的石材差了点、入户门的防火隔音差点、物业小哥的态度粗暴了点，相比烂尾盘，这都不算个事。品牌之殇，对于地产品牌企业来讲，ＫＦＳ顶多就是个破产或者股权的转让；但对于购房人来讲，品牌之殇，就是真的好受伤，伤到星爷都说“曾经我买了一处房产，我以为的期限是一年，但最终却会让我苦等一万年”。因此，火眼金睛识品牌，乃购房置业最要紧的小常识。
絮叨了一些事，不扯点和法律相关的，都有些汗颜鄙人现在的职业。那就关联几个法律知识点吧。
维权原因之房屋面积误差，根据《商品房销售管理办法》的规定：合同对房屋面积误差未作约定的，按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3％以内的，含3％的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价的利息。买受人不退房时，房屋产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
维权原因之建筑质量问题，房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况：房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。