一房二卖的行为，民事合同纠纷，合同诈骗罪？两者的界限何在？

作者：王平聚刑事律师团队

                                                                                                        （图片自网络，侵删）

基本案情介绍：

孙某，63年出生。曾任东方X房地产公司法定代表人及经理。该公司承建天丽家园小区房地产商品楼项目。2012年9月，天丽家园小区的回迁户A，与东方X公司签订拆迁补偿安置协议，于2015年12月办理回迁手续，入住天丽家园房1。未办理房屋登记备案或办理房产证。2011年11月29日，孙某指使该公司销售部相关人员将上述房1以92万元的价格出售给B，并为其办理登记备案手续。

因东方X公司开发二期项目缺少资金且需支付其他借款利息，孙某向C借款220万，以天丽家园房2，房3两处房产销售合同做担保，并登记备案到C名下。随后，孙某又指使工作人员将此二房出售给D，E。二人分别支付了全额房款108万，112万，房款打进了经理孙某的个人银行账户。但东方X公司均未给二人登记备案和办理房产证。

2016年3月孙某携款逃匿。2017年孙某被警方抓获，在收集、固定相关证据之后，公诉机关提起公诉，经过审理，法院最终认定孙某构成合同诈骗罪。

深圳知名的刑辩团队，王平聚刑事律师团队分析了本案涉及的多重法律关系：

01

房地产开发是个资金密集型行业，流程长，程序多，资金需求大。而房产作为最佳的抵押品，天然的成为各路需要资金的人们选择融资担保的首选。本案中被害人A作为回迁户，因未办理房产证，无法确定享有房产产权，也未在后续中获得合理的解决；本案中D,E二被害人，与房地产公司签订了购房合同，支付了房价，最终未获得任何赔偿。A，D，E三人共损失为房产支付的402万元。

02

房地产公司与A,D,E三名被害人的三份合同都未获得实质性履行。这些合同履行导致的违约，是属于民事平等主体之间的合同纠纷？还是孙某指使房地产公司工作人员借签订，履行合同的形式，暗中侵占合同对方当事人A,D,E的合法财产，触犯刑法的犯罪行为？

在判断一个民事合同行为是属于民事纠纷，还是犯罪行为，有路径和方法可循。

03

一个行为构成犯罪，是因此行为造成了一定的社会危害性，这是犯罪行为最本质的特征。不仅破坏了刑法所保护的法益，且行为符合刑法规定的犯罪构成要件。

合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订，履行合同过程中，采取虚构事实，隐瞒真相的方式骗取对方当事人财物，数额较大的行为。刑法规定了5类情形，其中第四种是：收受对方当事人给付的货物，货款，预付款或者担保财产后逃匿的。

即行为人客观上通过签订经济合同，骗取对方当事人的财物；主观上行为人有非法占有对方当事人的财物，货款，预付款的目的。这是民事合同纠纷和构成合同诈骗罪的本质区别。在签约，履行过程中一定程度的欺骗，夸大，履约行为瑕疵，履约能力的具备与否，甚至造成违约，都并非二者界限的分水岭。

主观目的是一种心理状态，无法观察，但必然会通过一系列客观行为反应出来。故法律规定了可以通过“司法推定”的方式来甄别刑法中的“非法占有目的”。

04

  要认定主观上的“非法占有目的”，必须要坚持主客观相统一原则，结合案件事实，主要有以下几个方面：

  客观上是否实施了欺诈行为；本案中的一房二卖行为，就属于欺诈行为；

  行为人是否具备履行合同的能力以及履行合同的实际行动；

  行为人如何处理所得的房屋价款；本案中三名被害人的买房价款是打入了孙某的个人银行账户；

  第四点是行为人违约后的态度；这也是认定行为人主观上是否具有欺诈故意和非法占有他人财物的目的的重要标准。本案中孙某违约后并未采取补救措施，且实施了携款逃匿的行为。故最终法院认定，孙某主观上具有非法占有买房人价款的故意。（完）

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