关于2020主观题民法综合题的AB可否要求撤销乙公司的卖房合同的答

关于2020主观题民法综合题的AB可否要求撤销乙公司的卖房合同的答题见解（补充说明）

我在学法网发帖目的是交流学习。由于本人之“拙见”，这些帖子可能让有些人产生了不适和恐惧（这非我本意），大家都要好好正视自己，都要正确面对。我们每个人都是民法典的新学员。

下面，我再次来说明为何AB能请求撤销乙公司的卖房合同

一、AB是甲公司股东，各占一半股份，从民法典共同共有来说AB属于共同共有股权。

二、甲公司是土地使用权权利人，AB拿甲公司的土地使用权与乙公司开发房产，土地使用权上的建筑物（房产）归属土地使用权人甲公司，这个民法典有规定，甲公司就是该房产项目的所有权人。

三、案情简介没有提及该房产项目是否进行了预售备案登记并获得许可证，乙公司在这种情况下出卖属于甲公司的财产，该属于无权处分。

四、AB又与乙公司有约定，能得到40%房产。民法典合同编规定合同约定双方要履行合同义务。AB已经履行，而乙公司到期未履行，构成违约了。

五、AB属于甲公司股东，有权以甲公司名义主张权利（公司法有规定：持股180天以上且1%以上的股东，在书面申请董事会、监事会以公司名义请求提起诉讼未果时，可以提起诉讼维护公司权益）。

综合上述，根据民法典合同编、民法典关于共有人所有权属及权利主张；根据公司法股东权利等规定，AB能请求撤销乙公司的卖房合同。

注：AB是甲公司股东；房产项目所有权属于甲公司；乙公司无权处分，本案中房产没有登记，房产也没有过户，也不知道买房人是否有善意，如果是不合理价格（低于市场价），民法典规定，所有权人能有权追回，AB又是乙公司债权人，如果存在乙公司和买房人恶意交易，依据民法典539条，AB能请求撤销乙公司卖房合同。

债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人有权请求人民法院撤销债务人的行为。

　　案情

　　2011年间，被告施文颖的丈夫王劼陆续向原告陈丽婵借款。后陈丽婵向王劼、施文颖夫妇催讨欠款，并于2012年7月23日向两被告寄出律师函要求偿还欠款。同年7月27日，被告施文颖与第三人施剑雄、沈小燕（系夫妻关系，施文颖与施剑雄系亲姐弟关系）签订《温州市存量房买卖合同》，将其名下的涉诉房产以120万的价格过户至第三人施剑雄、沈小燕名下。另查明，涉诉转让的洞头县北岙街道新城区某房产至今仍由被告施文颖居住使用。

　　2012年8月27日，原告陈丽婵向浙江省洞头县人民法院起诉，要求两被告偿还借款。经审理，洞头法院作出（2012）温洞商初字第174号民事判决书，判决王劼、施文颖偿还陈丽婵借款本金1013079.49元及利息。判决生效后，被告王劼、施文颖至今未予偿还。同年8月27日，原告向洞头法院起诉，要求撤销施文颖与第三人施剑雄、沈小燕关于洞头县北岙街道新城区某房产的买卖行为。

　　裁判

　　浙江省洞头县人民法院经审理认为，被告施文颖以120万元的价格转让其所有的北岙街道新城区某房产，该房评估的市场价值为161.16万元至172.57万元，转让价格低于市场价值25.5%至30.4%；且转让金额中除房产、装修价值外，还包括被告一并转让给第三人的地暖设备、整套家电、家具。被告及第三人所辩称的《存量房买卖合同》中约定的房屋转让价格120万元是为了规避国家税收而低价申报转让过户的辩解观点,不予采信。被告与第三人之间的房产交易金额应以房管部门登记的《存量房买卖合同》中载明的120万元为准，该价格明显属于不合理的低价，可见被告该转让行为存在主观恶意。此外，第三人在主观上也明显存在恶意，不符合正常的房产交易习惯。由于被告和第三人以明显不合理的低价转让房产，导致其责任财产减少，清偿债务能力降低，直接造成原告的债权无法实现这一实际损害后果，撤销权条件具备。法院判决：撤销被告施文颖与第三人施剑雄、沈小燕签订的北岙街道新城区某房屋买卖合同。

　　被告及第三人不服，提起上诉。

　　浙江省温州市中级人民法院判决：驳回上诉，维护原判。

　　评析

　　本案在商事审判领域中具有一定典型意义，特别是在金融危机的背景下的温州地区，民间借贷高发，一些债务人在资不抵债的情况下或准备外逃时将财产以不合理的低价转让给亲戚朋友，明显损害了债权人的合法利益。法院作出撤销判决，既有利于保护债权人的利益，防止债务人逃避债务，又对今后类似交易起到教育和警示作用。

　　本案主要涉及合同法第七十四条规定的债权人撤销权问题。撤销权必须满足于三个条件：债务人以明显不合理的低价转让财产；对债权人造成损害；受让人知道该情形。只有具备以上三个条件，人民法院才可以撤销。具体到本案形成三个争议焦点：

　　1、涉案房产转让价格是否合理。债务人和第三人如果有存在以明显不合理的低价转让财产行为，那么债务人和第三人必须在主观上存在恶意，同时，在客观上积极实施了损害债权人的行为，已经或即将严重危害到债权人的利益。本案中，被告施文颖与第三人施剑雄、沈小燕进行房产交易，表面上签订一份《存量房买卖合同》提交房管部门备案，约定房屋转让金额为120万元，而私底下被告与第三人之间又签订一份《协议书》，约定房屋转让金额为160万元。《存量房买卖合同》与《协议书》，约定的房屋交易金额不一致属“阴阳合同”。第三人施剑雄、沈小燕仅通过银行转账向施文颖支付了353230.7元；同时第三人施剑雄、沈小燕主张向房管部门支付了79303.88元的营业税，属于行政部门依照法律规定收取的税费，不应计入到房产交易价格中来。另外，《协议书》中约定的125万元属于以物抵债的情形，鉴于交易双方的特殊亲属关系以及在涉案房产交易中的利益一致性，因此应认定被告施文颖以120万元转让涉案房屋，该价格明显低于涉案房屋评估的市场价值，属于以明显不合理的价格低价转让的非正常交易。

　　2、涉案房产转让是否对债权人造成损害。原告陈丽婵与被告施文颖夫妇之间的债权债务关系自2011年被告施文颖丈夫王劼陆续向陈丽婵借款时已经形成，施文颖在尚未偿还到期债务的情况下转让涉案房产，积极实施的转让涉案房产的行为，客观上减少了原告陈丽婵的责任财产，危及债权人债权的实现，参照《最高人民法院关于债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人是否有效问题的批复》，结合本案事实，被告施文颖的转让房产行为已严重损害到原告陈丽婵的合法权益。尽管被告施文颖有固定工作和稳定工资，但亦无法期望以该工资收入充分偿还对原告陈丽婵的巨额债务。

　　3、第三人施剑雄、沈小燕是否存在主观恶意。被告施文颖与第三人施剑雄系亲姐弟关系，双方长期以来都有较为密切的经济往来。且从本案相关事件发生的时间节点上分析，自施文颖收到原告陈丽婵邮寄的律师函的一周内，施文颖与第三人施剑雄、沈小燕便完成涉案房产的合同签订、偿还银行贷款以及房产过户等一系列行为，但在房产过户后直至案件审理期间，涉案房屋的水电仍登记在施文颖名下，足见施文颖与施剑雄、沈小燕之间的房产交易行为不符合一般市场交易的常态。因此，第三人施剑雄、沈小燕在涉案房屋交易中存在主观恶意。

来了来了来了啊 发表于 2020-12-24 00:11
你的意思我看明白了，我也挺赞同，可是民综两道题都考债权人撤销权是否存在不合理啊？

合理。
1.一个小题是考民法典538、539等规定，
2.另外一个小题是考民法典规定公益赠与合同的不能撤销。
司法部就是考我们是否能理解和正确适用法律。

关于2020主观题民法综合题第三小题：A B能否撤销乙公司卖房合同的直观解答
答：能请求法院撤销。理由：AB是独立请求权的第三人；AB也是利害关系人。依据《民法典》538条、539条规定。
     解析：
     前言：之前的解析我以为很多人都明白了，可是还是有相当一部分人还在“坚持不能撤销”，还有很多人很反感我的观点。为了更直观一点，下面请看民法典538条具体的规定内容：
    1. 《民法典》538条规定，债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
     2.乙公司在房产建成后一直拖着不给40%的房产给AB，故意卖房就是这就是属于民法典538条规定的“或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为（即乙公司的卖房合同），因为按照房屋交易习惯通常是分期付款，所以属于恶意延长其到期债权的情形之一。
      3.AB是乙公司债权人，也即是利害关系人；也是基于乙公司和自然人的买卖合同的独立请求权第三人。
      4.根据民法典539条规定，不排除乙公司有低于市场价出卖房产的可能，如果乙公司有低价出卖，利害关系人AB也是能请求法院撤销乙公司卖房合同。
      拓展解析： 1.基于房产所有权是属于土地使用权人甲公司，而AB是甲公司股东，也是可以代表甲公司收回乙公司无权处分的房产，也是可以请求法院撤销乙公司卖房合同。

A2020 发表于 2020-12-24 07:14
之前的解析我以为很多人都明白了，可是还是有相当一部分人还在“坚持不能撤销”，还有很多人很反感我的观 ...

第2小点发错了。等会纠正

来了来了来了啊 发表于 2020-12-24 00:11
你的意思我看明白了，我也挺赞同，可是民综两道题都考债权人撤销权是否存在不合理啊？

合理的。司法部就是按照考试大纲来考的。考我们对民法典的学习情况和法律适用。

之前的解析我以为很多人都明白了，可是还是有相当一部分人还在“坚持不能撤销”，还有很多人很反感我的观点。为了更直观一点，下面请看民法典538条具体的规定内容：
   1. 《民法典》538条规定，债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
     2.乙公司在房产建成后一直拖着不给40%的房产给AB，这就是属于民法典538条规定的“或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为（即乙公司的卖房合同）。
      3.AB是乙公司债权人，也即是利害关系人；也是基于乙公司和自然人的买卖合同的独立请求权第三人。
      4.根据民法典539条规定，不排除乙公司有低于市场价出卖房产的可能，如果乙公司有低价出卖，利害关系人AB也是能请求法院撤销乙公司卖房合同。
       5.基于房产所有权是属于土地使用权人甲公司，而AB是甲公司股东，也是可以代表甲公司收回乙公司无权处分的房产。

你的意思我看明白了，我也挺赞同，可是民综两道题都考债权人撤销权是否存在不合理啊？

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撤销权是指债权人在债务人放弃对第三人的债权、无偿或以明显低价处分其财产而有害于债权人的债权时，可以申请法院撤销的权利。撤销权为债权的保全措施，其具有以下特点：(1)撤销权为实体法上的权利，但撤销权与一般实体法上的权利不同，其不能直接向债务人或第三人行使，而只能通过法院提起诉讼的方式行使。(2)撤销权为形成权，其行使的目的在于撤销债务人所作出的对债权人不利的行为，以恢复债务人的财产状况。(3)撤销权为附属于债权的从权利，其不得与债权相分离，债权让与时，撤销权与债权一起转移。撤销权的行使应具备以下三个条件：(1)债务人有使自己的财产减少或负担增加的行为。包括放弃到期债权、无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产等。(2)债务人的行为发生在债权成立之后，并已经发生法律效力。如果在债权成立之前发生上述行为，此时债权尚不存在，不能认为该行为对债权造成损害。(3)债务人的行为危害债权。是指债务人的行为会导致其作为债权担保的责任财产减少，使债权人的债权有不能实现的危险。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百三十八条债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。

静静地看着你们 发表于 2020-12-23 23:56
甲公司的土地使用权已经成为出资了，房子建成后是乙公司的，AB对房子只有债权请求权

你忽略了一个案情，是AB以个人名义将甲公司股权的40%出资，用甲公司土地使用权与有开发房产资质的乙公司合作建房。