不小心买到“凶宅”，可以请求撤销合同么？

2018年6月14日，经甘肃易家房地产经济有限责任公司介绍，原告孔小梅与被告林玉明签订了《房地产买卖契约》，约定孔小梅将其所有的位于兰州市红古区海石湾镇平安路581号锦绣城小区1栋402室房屋【兰房权证（红古区）字第*****号】以410000元的价格出售给林玉明，协议约定首付款200000元，剩余210000元为银行按揭贷款。

2018年6月22日，林玉明通过银行转账向孔小梅支付定金及房款共210000元，并花费各项税费共3620.31元。2018年7月10日，应兰州市红古区房地产交易中心要求，原告孔小梅与被告林玉明指定的人员刘卫国签订《兰州市存量房买卖合同》。

2018年7月23日，双方办理房屋过户手续，将涉案房屋所有权人变更为被告刘卫国。此后，林玉明听闻孔小梅之子陈得伟生前居住于兰州市红古区海石湾镇平安路581号锦绣城小区1栋402室，且系非正常死亡，要求与孔小梅撤销购房合同，双方因此酿成纠纷。

【法院裁定】

本院认为，民事行为应当遵守诚实信用原则。房屋买卖作为一项重大民事活动，房屋出卖人应当将影响房屋价值或缔约决策的重要信息告知买受人。按照日常生活经验和民间习俗，购买原房屋居住人非正常死亡的房屋，会对居住人的心理产生重大影响。本案位于兰州市红古海石湾镇平安路581号锦绣城小区1栋402室的涉案房屋系原告孔小梅之子陈得伟生前居住的房屋，在签订房屋买卖合同时，原告孔小梅未向被告林玉明如实说明其子陈得伟生前的居住情况，虽然原告孔小梅之子陈得伟的死亡地点并不是涉案房屋之内，而是涉案房屋楼顶，也不影响房屋的正常使用，但该事件对被告林玉明购买房屋的意向有重大影响。出卖人孔小梅在签订房屋买卖合同时没有如实告知，违反了诚信原则，隐瞒房屋居住人非正常死亡的行为构成欺诈，被告林玉明要求撤销与原告孔小梅签订的《房地产买卖契约》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

【律师解析】

在办理与“凶宅”相关房屋买卖合同纠纷中，需把握以下几点：

一、“凶宅”应当如何认定

目前未有法律法规对凶宅进行明确的认定，若当事人对“凶宅”情况有约定时，判断个案是否可认定为“凶宅”应予以参照处理；若未约定，根据相关司法实践，凶宅的认定，一般需要满足以下两个条件：一是死亡原因，应该是排除自然死亡的人为非正常死亡事件。二是死亡地点，凶宅认定中的死亡地点，须根据《物权法》及2021年1月1日施行的《民法典》关于建筑物区分所有权的认定来判断。也就是说，需要根据意外死亡的发生场所具体确定，并且区分建筑物的共有部分及业主的专有部分。

二、商家未告知“凶宅”情况的，有违诚实信用原则

购房者对凶宅产生的忌讳属于社会普遍存在的传统心里，该情况确实会对居住者的心里产生重大影响，进而对房屋的市场价值和使用价值产生较大的影响，因此属于与订立合同有关的重要事实。对此事实，房屋出卖方在缔约过程中应当严格遵循诚实信用原则，向买受人如实予以披露和告知。善意买受人有请求法院或仲裁机关变更或撤销合同的权利,造成买受人损失的，出卖人应当承担损害赔偿责任。

三、购房者如何维护自身权益

购房者在不知情的情况下买到“凶宅”，可以善意买受人违背诚实信用原则为由提起诉讼或者仲裁，要求解除合同，返还购房款，并赔偿损失。

如果在订立合同时没有告知买房人，就可以撤销。

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