大龄非法本，律所实习第12天写的代理词，请求各位大佬指出不足

先大概说下案情，我方代理原告，原告与被告于2020年7月28日签订房屋租赁合同，我方租赁被告的商铺做水果捞生意，合同约定铺面面积为17平方米，合同期限为3年。原告于2020年9月4日开始营业，直到11月4日，原告发现面积不足，向被告发出解除合同的通知，经鉴定铺面的面积仅有10.13平方米，经过庭审后，争议焦点主要是：（1）原告是否有法定解除权（2）被告是什么时候交付租赁标的物于原告（3）被告系一人公司，其股东是否对公司债务承担连带责任。    以下是我代理原告的思路及代理词（我是非法本小白请各位大佬指出不足，法条大部分都是按自己的理解写出来的，不是照抄那种）：

一、请求解除合同。根据民法典563条第四款的规定，一方当事人违约，致使合同目的不能实现，即根本违约，对方当事人有权解除合同。本案当中，合同约定租赁标的物的面积为17平方米，但对方的交付的标的物面积经测算仅有10.13平方米，该面积远远小于合同约定，我方本来可以在该铺面里放2台水果捞机器，可以雇佣更多的制作工人，已达到双倍产量的目的，但现租赁的铺面仅能放下一台机器雇佣少量制作工人，这违背了订立合同时的根本目的系合同目的不能实现，所以对方的行为系根本违约，我方具有单方解除权。

二、标的物交付的时间应为9月4日。根据民诉法的规定，当待证事实出现真伪不明时，应当启动证明责任，由承担举证责任的一方承担举证不能的不利后果。本案中，被告承担交付标的物时间的证明责任，因为根据民诉法的规定，合同一方若主张其已经履行了合同义务，由主张已近履行合同义务的一方承担证明责任。本案中，被告具有交付标的物的义务，被告系主张已经履行义务的一方，所以被告不能证明交付标的物的时间为7月28日，应当承担不利后果，即交付标的物的时间应为9月4日。

三、我方实际使用该标的物2个月，我方愿意支付该2个月的租金，其余提前支付的租金，请求被告退还。

四、我方已经于11月4日向被告发出解除合同的通知，且被告也自认收到该通知，并已经腾空商铺，故自11月5日至今的，该租赁标的物闲置的损失我方不承担责任。根据民法典591条的规定，一方当事人违约，另一方当事人若没有采取措施防止损失扩大，无权就扩大的损失请求赔偿。当然解释该法条，举重以明轻，即使我方违约，被告也无权请求我方承担铺面腾空后的租金，更何况我方并没有违约。

五、根据公司法的规定:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。铺面的租金是直接打进该公司唯一股东账户中的，该公司为一人公司，该公司系财务混同，且被告也不能证明其个人财产独立于公司财产，故该公司股东应当对公司债务承担连带责任。

您好
搜索租房合同相关案例时候看到两个类似的案例，仅供参考：
　一、房屋面积不符
　　2012年8月，刘先生与乐家公司签订一份房屋租赁合同，约定乐家公司将其代理的401号房屋出租给刘先生居住，房屋建筑面积78平方米，租赁期限一年，租金每月5000元。合同签订后，刘先生向乐家公司支付了约定费用后入住房屋。入住后不久，刘先生经查询发现401号房屋面积只有67.7平方米，遂与乐家公司交涉要求减少租金。遭到拒绝后，刘先生于2012年10月委托律师向乐家公司发出律师函，以房屋实际面积小于合同约定面积为由，要求自律师函送达之日起终止双方签订的房屋租赁合同，并按照实际建筑面积重新计算租金，退还多收租金、中介费以及其他相应费用。随后，刘先生搬离诉争房屋。后双方协商未果，刘先生向法院起诉，要求确认双方租赁合同自律师函送达之日解除，乐家公司退还其房租、中介费、押金等相应费用，赔偿其违约金1万元及搬家费用等实际损失。
　　法院认为，乐家公司作为专业的房地产中介机构，应当知道房屋的实际面积。刘先生作为普通的自然人，无法推定其在看房时有能力看出房屋面积不足78平方米。乐家公司在缔约时未以房屋的实际面积67.7平方米而是以78平方米与刘先生签订合同，两项面积存在较大差距，明显不符合合同约定，影响刘先生的实际使用，存在重大过错。法院最终判令解除双方租赁合同，乐家公司返还刘先生多收的租金等相应费用，并支付刘先生违约金1万元，赔偿其搬家费等实际损失。
　　二、房屋面积不符
　　2007年1月，永乐公司与快乐宾馆签订租赁协议，约定永乐公司将其所有的3号楼出租给快乐宾馆，建筑面积618平方米，租赁期限6年，年租金18万元。合同签订后，永乐公司将诉争房屋交付快乐宾馆进行经营。2011年10月，快乐宾馆逾期未支付租金，在永乐公司催收后，快乐宾馆以实际租赁面积小于合同约定的面积为由拒付租金。永乐公司遂向法院起诉，要求快乐宾馆向其支付拖欠的租金。
　　法院认为，根据租赁合同的约定，租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，双方约定的租金并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的数额。租赁合同签订后，永乐公司依约交付该特定房屋，快乐宾馆占有使用诉争房屋的四年间均未提出任何异议，亦未采取诉讼或仲裁的手段对租赁合同的租金标准进行变更或撤销，故其以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金，不能成立。法院据此判决快乐宾馆向永乐公司支付拖欠的租金。

个人认为，摊位面积变小不影响经营，所以根本违约的说法不太妥当，履行合同不符合约定是不是更合适呢？

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10平的能看成17平，这心得有多大

a1205029847 发表于 2021-3-10 14:22
建议再考虑一下是使用民法典 还是民总+合同法

适用

建议再考虑一下是使用民法典 还是民总+合同法

19851775150 发表于 2021-03-07 06:43
法官也不是傻子，辩护的焦点是面积，1、如果约定面积与产权证相符，则排除了出租房过错责任，2、你方主张可以存放两台设备有没有合同约定，没有的话，你方得举证面积小使得你方无法经营，而这个是商业风险，而商业风险并不能属于法定解除权的事由。3、你方7月28日签订合同，9月4日单方告知解除，即便法院判解除，解除后果是互相返还，两个月使用费你得给，相关的违约金你得出。综合，你用法定解除权作为辩护理由，是不合格的辩护，建议调整辩护方向，1、争取调解解，争取好的结果。2、尝试违约方解除权，即守约方恶意不解除，继续履行，明显不公平，守约方违反诚信，滥用守约方解除权。

解除后果不是返还，是履行的不再追究，没履行的不再履行，你说的返还是撤销合同的后果，当然本案我也觉得更应该走撤销

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感觉更像欺诈可撤销的情形

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面积有公摊

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19851775150 发表于 2021-03-07 06:44
红鹤，你得谦虚点啊

低调做人，高调做事。分内之事不能推脱。

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