用房子为贷款提供抵押担保，后来，这房子却被征收了？如何实现抵押权？

法眼天下 · 发表于 2023-6-18 02:18:18

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来源｜山东高法、菏泽经开区法院

案例撰写人｜孙振鸿

原有的抵押物被征收，抵押权也将归于消灭。担保物权要怎样去实现，是否以重新进行抵押登记为要件？来看今日分享案例！

一、案情简介

2015年12月4日，A先生与银行签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定A先生借款200000元用于购买房屋，合同中约定，借款人A先生如未按合同约定偿还贷款或支付利息的，视为“提前到期事件”，银行有权宣布贷款本金全部提前到期并要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；合同还约定A先生以其已经购买的一幢房屋为上述贷款提供抵押担保，并于2016年1月19日办理了抵押登记。期间，涉案抵押房产因棚户区改造被采取房屋置换补偿方式拆迁安置。合同签订后，银行依约发放了贷款，A先生未依约还款，经多次催要未果，银行无奈只得诉至开发区法院。

二、法院判决

经审理，银行与A先生签订的抵押借款合同依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，银行按照约定提供了借款，A先生未依约偿还借款本息，其构成违约，银行有权宣布借款提前到期，并由A先生承担相应违约责任。A先生自愿以其所购房产为涉案借款提供抵押担保并办理了抵押登记，抵押权依法设立。期间，涉案抵押房产因棚户区改造被采取房屋置换补偿方式拆迁安置。

综上，开发区法院判决A先生偿还银行未到期借款及利息，并承担相应违约责任，且银行对A先生抵押房产或其置换房产的变价款享有优先受偿权。

三、法官说法

当事人自愿以其所购房产为涉案借款提供抵押担保并办理了抵押登记，抵押权依法设立。涉案抵押物已被征收的，根据《中华人民共和国民法典》第三百九十条的规定，担保财产发生毁损、灭失或被征收等情形时，担保物权的效力及于担保财产的替代物。由于替代物与原抵押物具有经济上的“同一性”，担保物权的物上代位权是原担保物权追及效力的体现，而并非是一种新的担保物权，无需以重新进行抵押登记为要件。因此，原告对抵押房产或其置换房产的变价款享有优先受偿权。

虽然担保物权的物上代位权无需重新进行抵押登记。但抵押权人在遇到抵押物被拆迁等变化时，还是需要完善与抵押人的确认手续，以保障自己合法权利顺利实现。

四、法条链接

《中华人民共和国民法典》

第390条：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

第394条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

第402条：以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第410条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。