小区公共区域的经营所得该归谁？法院这样判！

法眼天下 · 发表于 2023-5-8 19:03:14

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来自｜重庆高级人民法院、碧山法院

作者｜张盼

小区公共收益怎么管理，又该如何使用、分配，是小区业主们非常关心的话题。很多住宅小区的公共收益是一笔“糊涂账”，物业服务公司和业委会、业主之间也经常为此"扯皮"，甚至闹上法庭。

近日，碧山法院审结一起由小区公共收益归属引发的物业服务合同纠纷寨件，判决物业公司向小区业委会返还公共收益36680元，市一中法院二审维持了这一判决。该案是碧山法院适用《民法典》新增小区公共收益分配条款审结的首案。

一、案情介绍

据了解，璧山某物业公司出资在其服务的璧城街道某小区公共区域设置了30个简易摊位，并负责管理维护。小区业委会与该物业公司签订《合作协议》，就小区物业管理及公共区域摊位收费问题达成协议，约定由物业公司对公共区域进行统一管理、租赁、收费，业委会与物业公司对摊位收费约定按照7:3的比例进行分成，合作协议期限为2021年1月1日至12月31日。

2021年11月28日，该小区党支部召开支部大会讨论小区物业管理问题，最终全体业主投票并一致同意，在与该物业公司《合作协议》到期后，小区实行业委会自治管理。12月3日，业委会向物业公司发出《关于“合作协议”到期的通知》，通知物业公司在2022年1月1日前撤场且不再对公共区域摊位进行管理、租赁、收费。

但物业公司并不情愿就此退出。合作协议到期后，物业公司仍继续留在小区提供物业管理服务，并照常收取了一、二月份的公共摊位租赁费，同时，双方《合作协议》到期前最后一个月的摊位租赁费，物业公司也未支付给业委会。

业委会要求物业公司给付小区公共区域2021年12月至2022年2月的摊位租赁费用。双方沟通未果，业委会向璧山法院提起诉讼。

二、法院裁判

璧山法院经审理认为，根据《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。本案中，双方《合作协议》到期后，业委会已通知物业公司不再续签协议，双方之间的合同已终止，物业公司未撤离小区并仍然收取摊位租赁费，已实际侵占了业主的公共收益，应当返还。考虑到物业公司在协议到期后仍然对摊位进行了管理维护，小区共有部分的公共收益分配应当扣除物业公司的合理成本，法院参照双方《合作协议》约定的分成比例，判决物业公司支付业委会摊位收益总额52400元的70%，即36680元。

物业公司不服，提起上诉，市一中法院二审驳回上诉，维持原判。

三、法官提醒

住宅小区业主公共收益范围包括：

1、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等公共区域的广告费；

2、公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费；

3、公共区域设立摊位的租金收益以及其他利用共有部分经营产生的收益等。

业主作为小区共有部分的物权人，自然拥有对公共收益的知情权、监督权和公共管理权，根据《民法典》规定，小区公共区域的经营所得应归全体业主所有，小区的公共收益分配可以由全体业主共同约定。

物业服务公司应严格依照服务合同开展服务、经营、分配收益，与小区业主互利共赢。若物业管理存在不合理现象，业主可以通过以下途径来维权：

一是成立业主委员会，通过业主委员会对公共区域的经营行为进行监督，同时决定该部分收益的具体用途。

二是向物业管理行政主管部门反映、投诉、举报。

三是向人民法院起诉，请求义务单位公开共有部分的使用和收益情况，或对公共区域的收益进行分配。