办案小记——糟心的房屋漏水

张一一2018 · 发表于 2022-4-8 14:25:37

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一、案件情况：

原告与被告系上下楼邻居，住在楼下的原告发现其房间及天花板出现漏水情况，遂通知住其楼上的被告及物业，经物业公司工作人员检查，漏水系楼上业主家中水管漏水所致。原告房屋系对外出租使用，因房屋漏水导致租户退租，被告的侵权行为造成原告租金损失。原告多次联系被告、物业处理，都未达成一致，酿成纠纷，将被告及小区物业公司诉至法院，要求修复房屋，赔偿损失。

二、法院观点：

原告与被告系上下楼层邻居关系，不动产的相邻方应当按照团结互助、公平合理的原则正确处理好相邻关系，一方给相邻方造成损失的，应当停止侵害，排除妨碍。而且本案中已有司法鉴定中心作出的《司法鉴定意见书》中已明确认定涉案房屋防水部位呈失效状态，不满足防水功能要求，原告的房屋漏水原因系上层（被告房屋）原始装修下水管道及其周边构配件产生破损渗漏而引起的明水或浸渗存赋水渗漏通道浸入所致，故被告作为理应及时对其房屋进行维护、修缮，以排除对原告位于其楼下房屋的妨害，并赔偿原告因此遭受的相应损失。

关于物业公司应否在本案中承担民事责任的问题，本案中，原告、被告既未提供相应的证据证明被告物业公司对涉案漏水事件的发生存在过错，亦未提供相应的证据证明涉案房屋的漏水部位属于该公司的服务范围，故对原告要求该公司承担相应责任的诉请，本院不予支持。虽然被告在购房时缴纳了物业维修资金，但根据《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》第十七条之规定：“物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”本案中，被告房屋漏水的部位并非前述规定中的物业共用部位、共用设施设备，不属于物业维修资金的使用范围。综上，被告物业公司在本案中无需承担民事责任。

三、律师建议：

根据《中华人民共和国物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。住房向来是人生活的重中之重。一旦发现有漏水或其他影响居住使用的情况，一定要及时处理，否则越往后拖越不好处理，而且还会影响正常的生活、使用。法院在裁决中的依据也主要是原被告各自提供的证据材料，所以证据的收集尤其重要，什么证据能证明受到了影响或损失？什么样的证据能证明导致影响或损失的原因？那些损失可以要求赔偿？损失如何计算？赔偿要求是否合理？这些都是原告与被告都需要的注意的。另外专业机构的及时介入也是案件成功处理的助力。不管赔偿多少，原告的主要诉求还是在于房屋漏水原因的修复，恢复正常生活。

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