付清购房款未签订商品房买卖合同如何确定房屋的所有权？
笔者所在城市是沿海文旅城市，经常会遇到商品房买卖合同纠纷。今天就接到一个咨询是关于商品房买卖合同的纠纷。一、基本案情：委托人与某房地产开发公司签订了房屋认购书，付了购房全款，也正式取得交付的房屋并入住几年；后一直催促开发商与其签订正式的商品房买卖合同，并办理房屋备案过户相关手续。开发商久拖不办，实在瞒不住了才告知委托人，该房屋与某某银行的另一买家存在纠纷，办不下证，开发商存在“一房二卖”的情形。二、分析策略选择：开发商刻意隐瞒该房屋存在产权纠纷的事实，将存在产权纠纷的房屋出卖给业主，构成单方违约。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已修改，原针对开发商“一房二卖”的惩罚性赔偿情形：“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”不复存在。摆在委托人面前有几条路：（一）起诉解除认购书，要求开发商返还购房款和占用资金利息；（二）起诉要求开发商与委托人签订正式商品房买卖合同，并为其办理商品房买卖备案登记过户手续；（三）如果第三方已申请查封执行该房屋的，需要向法院提交执行异议申请，并提起执行异议之诉。三、胜诉决定手，房屋认购书真正法律效力的认定（一）首先，厘清房屋认购书和商品房买卖合同的区别。房屋认购书：商品房认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是商品房买卖合同的预约合同，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，双方约定在签订认购书后，开发商在一定期限内为购房人保留房屋，不得自行售于他人。商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。认购书只要在开发商被起诉前取得商品房预售许可证明（或者未取得该证但已办妥了立项、规划、报建审批手续）就是有效的，反之无效。（二）争议焦点：因委托人未能与开发商签订正式的商品房买卖合同，那么房屋认购书作为商品房买卖合同的预约合同能否被认定为商品房买卖合同就是法庭上争议的绝对焦点。司法解释对于该情形怎么规定的：《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”那么，《商品房销售管理办法》第十六条规定了什么内容?《商品房销售管理办法》第十六条，商品房买卖合同应当具备13项主要内容：(1)当事人基本情况;(2)商品房基本状况;(3)商品房的销售方式;(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)办理产权登记有关事宜;(11)解决争议的方法;(12)违约责任;(13)双方约定的其他事项。（三）认购书载明房屋的具体位置，面积，单价，总价款、交付使用条件和日期可以认定为商品房买卖合同。房屋认购书是开发商制定的，内容通常相对简单，一般会载明认购房屋的具体位置，面积，单价，总价款、交付使用条件和日期等；但对分摊面积、税费、违约责任、配套设施、装修标准、房地产交付及定金的退还条件、物业管理等诸多内容不作规定或者不作详细约定；也就是说，认购书通常只具备《商品房销售管理办法》第十六条中的前几项，而不是全部十三项。笔者认为：如果购房者已经按认购书约定付清购房款的，且认购书对房屋的具体位置，面积，单价，总价款、交付使用条件和日期进行了明确，即使关于房屋分摊面积、税费、违约责任、配套设施、装修标准、房地产交付及定金的退还条件、物业管理的约定不完整，也可以将该认购书认定为商品房买卖合同。这一观点，在（2020）桂民终1279号判决书中得到支持。“本院认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条 规定及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《认购协议书》明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款，且吉银娥已经按照《认购协议书》的约定交付全部款项，汇澳公司亦向吉银娥出具了收款收据，涉案《认购协议书》已经具备商品房买卖合同的基本要素,应当认定为本约即双方存在商品房买卖合同法律关系，该合同合法有效。”在认购书被认定为商品房买卖合同的情况下，就可以顺理成章地要求开发商为委托人办理商品房买卖备案登记过户手续的，除非该房屋已被法院另案查封禁止办理过户等相关手续。四、执行异议之诉：涉案房屋被执行查封后的救济途径出现涉案房屋被法院另案查封禁止办理过户等相关手续的时候，业主就要向案外执行人另行提起执行异议之诉，排除其对涉案房屋执行，同时要求法院确认涉案房屋为业主所有。（执行异议成立条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；执行异议之诉中确权依据：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释（2020修正）》第三百一十二条的规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”）完成一系列的诉讼，拿到胜诉判决书后，你才能大声告诉全世界：这个房屋是我的！学习了谢谢！ 执行异议和复议规定，及九民纪要
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