瀛东律音┃代理权有瑕疵所签动迁安置补偿协议的效力
上海瀛东律师【案件基本情况】
朱某系夏1妻子，夏A系双方婚生子，夏1与夏2系同胞兄弟。项某系夏2妻子，夏B系双方婚生子。2017年6月，上海市虹口区人民政府作出房屋征收决定，涉案房屋被列入征收范围内。涉案房屋为私房，无房屋产权登记信息，有国有土地使用证登记信息，使用证记载的土地使用人为夏1(于2016年5月报死亡)。征收时，涉案房屋在册人口共计4人，即夏2及项某、夏B及夏A，朱某和夏A作为继承人是被征收人，夏2、项某和夏B是同住人。
征收中夏2向动迁办提供了朱某与夏A的委托书及身份证复印件。同时，夏2还向动迁办提供了夏1等人于2009年11月26日的家庭协议以及2016年5月22日落款人签署为夏1的证明。2017年8月1日，夏2与动迁办签订系争补偿协议。
2018年6月，朱某代表朱某、夏A，与夏2达成调解协议，约定：2套产权调换房屋的产权人分别为夏2、项某一套、夏B一套；朱某与夏A得征收补偿款25万元，打入朱某名下，余款归夏2所有，打入夏2名下。之后，夏2、朱某分别领取了款项。
2019年，朱某、夏A（原告）将上海市虹口区住房保障和房屋管理局（被告）、夏2（第三人）起诉至上海市铁路运输法院，要求确认协议无效。https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/Zr5dIpicsXnwmCKSjyDSdwf5W3VbWicZL6HF3xd9q4eGzEegZMt1J5k69HSvxB85qUE6NPicVHvWYHsbKXsYsToyw/640?wx_fmt=gif
【原告代理意见】
原告认为，第三人夏2是在没有原告授权的情况下与被告签订的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，该协议是无效的。
首先，第三人实际上没有取得原告就系争房屋拆迁事宜的授权，向动迁办隐瞒了二原告的实际居住情况，也向原告隐瞒动迁情况，目的就是不让动迁办取得与二原告的联系。且第三人当庭承认委托书上的二原告签名并非二原告本人所签，而是第三人代二原告所签。
其次，动迁办经办人没有对第三人是否已经实际取得二原告授权委托及提供材料的真实性尽到基本的审查义务，动迁办存在一定的过错。
再次，系争房屋为私房，土地证上登记的权利人夏1，即为系争房屋权利人。夏1去世之后，权利人应该是其第一顺位继承人即二原告，二原告是合法的被征收人。https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/Zr5dIpicsXnwmCKSjyDSdwf5W3VbWicZL6HF3xd9q4eGzEegZMt1J5k69HSvxB85qUE6NPicVHvWYHsbKXsYsToyw/640?wx_fmt=gif
【被告答辩意见】
被告虹口房管局辩称，两原告既未实际居住在涉案房屋内，又未主动联系被告，被告只能通过第三人联系两原告，对两原告的委托书也只能进行形式审查，嗣后，朱某曾到旧改基地调解委员会参加调解并与第三人就征收利益分配达成调解协议，并领取相应款项。因此，即便两原告否认委托书上两原告签名的真实性，朱某事后也对第三人签订的系争补偿协议的效力进行了追认，且系争补偿协议约定的补偿利益符合相关法律法规的规定及基地补偿方案，未损害两原告的合法权益。原告对补偿利益有异议，可以通过其他诉讼解决。综上，请求法院判令驳回两原告的诉讼请求。https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/Zr5dIpicsXnwmCKSjyDSdwf5W3VbWicZL6HF3xd9q4eGzEegZMt1J5k69HSvxB85qUE6NPicVHvWYHsbKXsYsToyw/640?wx_fmt=gif
【第三人意见】
第三人夏2述称，涉案房屋是第三人母亲用第三人父亲的死亡互助金购买的，因第三人母亲是文盲，故委托第三人兄长夏1办理购房手续，购房时夏1将房屋写在自己名下。为此，夏1曾在第三人书写的有关涉案房屋购买、办理土地使用证等情况的证明上签字。征收时，第三人把房屋征收情况告知原告，次日，两原告将身份证原件以及私章以挂号信方式邮寄给第三人，委托第三人处理房屋征收事宜。系争补偿协议签订后，原告与第三人达成调解协议，现两原告因为反悔而提起本案诉讼。综上，请求判决驳回原告诉讼请求。https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/Zr5dIpicsXnwmCKSjyDSdwf5W3VbWicZL6HF3xd9q4eGzEegZMt1J5k69HSvxB85qUE6NPicVHvWYHsbKXsYsToyw/640?wx_fmt=gif
【法院判决】
涉案房屋被征收时，第三人实际居住在内，在两原告未与被告联系情况下，被告向第三人了解两原告情况并通过第三人联系两原告并无不当。第三人向被告提交两原告的委托书及身份证复印件、家庭成员间的协议、夏某1证明等材料，让被告认为两原告的委托具有真实性，且符合形式要求，如苛求两原告到场办理委托手续，可能会给被征收户带来不便甚至影响签约时间导致该户整体征收利益减少，基于此被告认定第三人获得两原告授权委托，并与其签订系争补偿协议，并无不当。且两原告的身份证复印件系朱某向第三人提供，说明两原告有委托第三人办理征收补偿事项的意愿。朱某在获知第三人与被告签订系争补偿协议后，就征收补偿的分配与第三人达成调解协议，并在嗣后领取了相应的补偿款，亦视为对第三人签约行为的追认。
系争补偿协议约定的补偿利益符合实施细则等法律法规及涉案房屋所在地块的征收补偿政策之有关规定，实现该户补偿利益最大化，未侵犯两原告的合法权益。根据实施细则第四十四条之规定，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。因此，系争补偿协议约定的补偿利益归全体产权人共有。至于原告和第三人对涉案房屋产权的实际归属及征收补偿利益分配的分歧，可通过其他途径解决。
综上，两原告的诉讼请求，本院不予支持。https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/Zr5dIpicsXnwmCKSjyDSdwf5W3VbWicZL6HF3xd9q4eGzEegZMt1J5k69HSvxB85qUE6NPicVHvWYHsbKXsYsToyw/640?wx_fmt=gif
【案件评析】
在本案中，两原告作为继承人，是本次动迁的被征收人，各方均确认。经过庭审，第三人确认委托书上两原告的签名是他伪造的，那么从形式上来讲，这份无权代理人签订的动迁补偿安置协议应该是效力待定的协议。在两原告之一的朱某得知了动迁事宜后，找到动迁组，朱某和第三人就两原告与第三人的动迁分配达成了调解协议。这时朱某没有告知夏A，也没有夏A的授权书，朱某自己追认是没有问题的，但是朱某此时并不能代表夏A进行追认，而夏A在诉讼时明确表示没有授权，也不同意追认，那么该协议不能当然的生效。法院基于第三人表述的情节进行推定，既未回应朱某是否有代理权，也忽视了夏A的权利。
在签约过程中，动迁办的工作人员工作态度不严谨，两原告都生活在上海，也都有电话，工作人员听信第三人一面之词既未要求两原告到场，也未电话核实授权是否真实。在签约后已知出问题的情况下，工作人员组织双方进行调解，在朱某没有授权的情况下既没有电话联系夏A,也没有要求朱某出具授权书，仓促签订调解协议。法院从实体权利考虑进行判决，该协议不管谁签约，没有影响该户的整体利益，所以具体个人利益的分配可以通过析产解决。动迁安置对个人来讲是重大利益的处置，程序权利同样重要。对于夏A讲，他丧失了被征收人动迁利益分配的权利，只能通过其他途径维权。
许丹丹 上海瀛东律师事务所合伙人
上海律协不动产征收（动迁）业务研究委员会委员，擅长处理动拆迁案件和刑事辩护。
执业十余年里，办理了大量的因房屋拆迁引起的共有纠纷，代表案例有“为唐某一家三口争取到了回沪知青及子女在整个拆迁利益中的四分之三份额”、“为外来媳妇张某在公房拆迁中争取到了同住人的利益”等。
许律师还办理了大量的上海及长三角地区的刑事案件，代表案例有“为静安大火直接责任人辩护，被告人免于刑事处罚”、“为谷某贩卖毒品罪做辩护，法院采用辩护人观点认定谷某重大立功”等，在办案过程中重视调解解决纠纷，化解家庭矛盾，获得了良好的社会效益和口碑王晶 上海瀛东律师事务所律师
主要从事婚姻家事、遗产继承、房产动拆迁、合同纠纷等各类型的案件，参与过上百起民事诉讼案件。在案件诉讼过程中，站在当事人的角度，竭力维护当事人的合法权益。
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